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Faktor: Finanzkraft

Angebot und Nachfrage nach Objekten dieser Art und Lage sind gegenwärtig im Gleichgewicht. Die Zahl der an den Markt kommenden konkurrierenden Immobilien ist gleich oder niedriger als die prognostizierte Nachfrage.

Angebot und Nachfrage nach Objekten dieser Art und Lage sind gegenwärtig im Gleichgewicht. Die Zahl der an den Markt kommenden konkurrierenden Immobilien entspricht in etwa der prognostizierten Nachfrage.

Die Marktverhältnisse sind annähernd im Gleichgewicht. Weitere konkurrierende Immobilien kommen auf den Markt bzw. sind in Planung. Verglichen mit neuen Projekten entsprechen Gestaltung und Leistungsfähigkeit des Objekts möglicherweise nicht mehr dem aktuellsten Stand.

Die Marktlage ist schlecht. Es ist nicht absehbar, wann sich die Verhältnisse bessern werden und wieder ein Gleichgewicht besteht. Das Objekt verliert Mieter bei Auslaufen der Verträge. Die neuen Mietbedingungen sind schlechter als die der auslaufenden Verträge.

Die finanziellen Kennzahlen der Immobilie, gemessen an der Schuldendeckungsquote (DSCR  (1)) oder der Zinsdeckungsquote (ICR  (2)), sind als sehr gut anzusehen und dürften angesichts der bisherigen Entwicklung der finanziellen Kennzahlen auch sehr gut bleiben. Für Immobilien während der Bauphase sind DSCR bzw. ICR nicht relevant und müssen nicht berechnet werden.

Die finanziellen Kennzahlen der Immobilie, gemessen an DSCR oder ICR, sind als gut anzusehen und dürften angesichts der bisherigen Entwicklung der finanziellen Kennzahlen auch gut bleiben. Für Immobilien während der Bauphase sind DSCR bzw. ICR nicht relevant und müssen nicht berechnet werden.

Die finanziellen Kennzahlen der Immobilie, gemessen an DSCR oder ICR, sind als zufriedenstellend anzusehen und dürften angesichts der bisherigen Entwicklung der finanziellen Kennzahlen auch zufriedenstellend bleiben. Für Immobilien während der Bauphase sind DSCR bzw. ICR nicht relevant und müssen nicht berechnet werden.

Die finanziellen Kennzahlen der Immobilie, gemessen an DSCR oder ICR, sind als schwach anzusehen und dürften angesichts der bisherigen Entwicklung der finanziellen Kennzahlen auch schwach bleiben. Für Immobilien während der Bauphase sind DSCR bzw. ICR nicht relevant und müssen nicht berechnet werden.

Die LTV-Quote ist in Anbetracht der Art des Objekts als niedrig anzusehen. Bei Bestehen eines Sekundärmarktes erfolgt die Geschäftsabwicklung zu marktüblichen Bedingungen.

Die LTV-Quote ist in Anbetracht der Art des Objekts als zufriedenstellend anzusehen. Bei Bestehen eines Sekundärmarktes erfolgt die Geschäftsabwicklung zu marktüblichen Bedingungen.

Die LTV-Quote ist in Anbetracht der Art des Objekts als relativ hoch anzusehen.

Die LTV-Quote des Objekts liegt deutlich über dem bei Neukreditvergabe üblichen Standard.

Die Mittel-, Risiko- und Haftungsstruktur des Objekts erlauben auch bei stark angespannten finanziellen Verhältnissen (z. B. Zinsen, Wirtschaftswachstum) eine Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen.

Das Projekt kann auch während einer längeren Zeit angespannter finanzieller Verhältnisse (z. B. Zinsen, Wirtschaftswachstum) seine finanziellen Verpflichtungen erfüllen. Ein Ausfall ist nur bei stark angespannter Wirtschaftslage zu erwarten.

Ein Konjunkturabschwung würde einen Rückgang der Erträge auslösen, der die Wahrscheinlichkeit eines Ausfalls deutlich steigen lässt.

Die finanzielle Lage des Objekts ist angespannt, und ein Ausfall ist wahrscheinlich, sofern sich nicht die Bedingungen in nächster Zeit ändern.

Die Mietverträge sind langfristig, mit kreditwürdigen Mietern, und ihr Ablauf ist gestaffelt, oder ein beträchtlicher Teil der Mietverträge ist durch öffentlich-private Partnerschaften garantiert.

Auslaufende Mietverträge werden meist verlängert. Wenig Leerstände. Die Ausgaben (Instandhaltung, Versicherungen, Gebäudeschutz, Steuern) sind berechenbar.

Die meisten Mietverträge sind langfristig, mit Mietern durchschnittlich hoher Bonität, und ihr Ablauf ist gestaffelt. Ein Teil der Mietverträge kann durch eine öffentlich-private Partnerschaft garantiert sein. Besteht für die Immobilie nur ein Mietvertrag oder entfällt ein sehr erheblicher Teil der aus der Immobilie erzielten Einkünfte auf einen einzelnen Mieter, so ist dieser Mieter von ausgezeichneter Bonität und enthält der Vertrag Nebenvereinbarungen, die die Zahlung der Miete bis zum Ende der Projektlaufzeit oder darüber hinaus sicherstellen.

Mieterwechsel bei Auslaufen der Mietverträge finden im üblichen Rahmen statt. Wenig Leerstände. Die Ausgaben sind berechenbar.

Die meisten Mietverträge sind eher mittel- als langfristig, mit Mietern unterschiedlicher Bonität. Nur ein geringer Teil der Mietverträge kann durch eine öffentlich-private Partnerschaft garantiert sein. Besteht für die Immobilie nur ein Mietvertrag oder entfällt ein sehr erheblicher Teil der aus der Immobilie erzielten Einkünfte auf einen einzelnen Mieter, so enthält der Vertrag Nebenvereinbarungen, die die Zahlung der Miete bis zum Ende der Projektlaufzeit oder darüber hinaus gewährleisten, doch ist dieser Mieter von mäßiger Bonität.

Mäßiger Mieterwechsel bei Auslaufen der Mietverträge. Mäßige Leerstände. Die Ausgaben sind einigermaßen berechenbar, schwanken aber im Verhältnis zu den Einnahmen.

Ein erheblicher Anteil der Mietverträge ist von kurzer Dauer, mit Mietern unterschiedlicher Bonität, oder es besteht für die Immobilien nur ein einziger Mietvertrag, ein sehr erheblicher Teil der aus der Immobilie erzielten Einkünfte entfällt auf einen einzelnen Mieter, wobei dieser Mieter von geringer Bonität ist und/oder der Mietvertrag nicht die nötigen Nebenvereinbarungen enthält, die die Zahlung der Miete bis zum Ende der Projektlaufzeit oder darüber hinaus sicherstellen.

Häufiger Mieterwechsel bei Auslaufen der Mietverträge. Hoher Leerstandsanteil. Bedeutende Kosten bei der Renovierung von Räumen für neue Mieter.

Die Cashflows aus der Vermietung, beispielsweise von einer öffentlich-privaten Partnerschaft, entsprechen den bei der Bewertung der Immobilie veranschlagten Cashflows oder übersteigen diese. Die Immobilie dürfte sich bald etabliert haben.

Die Cashflows aus der Vermietung, beispielsweise von einer öffentlich-privaten Partnerschaft, entsprechen den bei der Bewertung der Immobilie veranschlagten Cashflows oder übersteigen diese. Die Immobilie dürfte sich bald etabliert haben.

Die mit der Vermietung erzielten Cashflows sind zwar überwiegend wie bei Bewertung der Immobilie veranschlagt, doch eine Etablierung wird in nächster Zeit noch nicht erfolgen.

Die mit der Vermietung erzielten Cashflows sind nicht wie bei Bewertung der Immobilie veranschlagt. Trotz Erreichung der vorgesehenen Vermietungsquote decken die Erträge die Aufwendungen nicht ab.

Die Immobilie ist für die Laufzeit des Kredits  (5) vollständig vorvermietet an einen erstklassigen Mieter oder vorverkauft an einen erstklassigen Käufer, oder die Bank hat eine bindende Zusage für die Ablösung der Finanzierung durch einen erstklassigen Mieter oder Käufer, beispielsweise im Wege einer öffentlich-privaten Partnerschaft.

Die Immobilie ist vollständig vorvermietet an einen kreditwürdigen Mieter oder vorverkauft an einen kreditwürdigen Käufer, oder die Bank hat eine bindende Zusage für eine dauerhafte Finanzierung durch einen kreditwürdigen Kreditgeber, beispielsweise im Wege einer öffentlich-private Partnerschaft.

Die Vermietung entspricht der Planung, aber das Gebäude kann nicht vorvermietet werden. Eine Ablösung des Kredits wird nicht unbedingt erfolgen. Die Bank bleibt unter Umständen dauerhaft Kreditgeber.

Die Immobilie verschlechtert sich durch Kostenüberschreitung, Verschlechterung der Marktlage, Rücktritt von Mietern oder andere Einflussfaktoren. Möglicherweise Streit mit der Partei, die die dauerhafte Finanzierung bereitstellen sollte.

Faktor: Politische und rechtliche Rahmenbedingungen

Die Rechtsprechung begünstigt die Durchsetzung von Eigentumsansprüchen und Verträgen in hohem Maße.

Die Rechtsprechung begünstigt die Durchsetzung von Eigentumsansprüchen und Verträgen grundsätzlich.

Die Rechtsprechung begünstigt grundsätzlich die Durchsetzung von Eigentumsansprüchen und Verträgen, die Durchsetzung von Eigentumsrechten könnte allerdings langwierig und/oder schwierig sein.

Schwache oder instabile rechtliche und regulatorische Rahmenbedingungen. Die Rechtsprechung macht die Durchsetzung von Eigentumsrechten und Verträgen unter Umständen langwierig oder unmöglich.

Sehr gering; falls nötig, sehr wirksame Instrumente zur Risikominderung vorhanden

Gering; falls nötig, wirksame Instrumente zur Risikominderung vorhanden

Mäßig; angemessene Instrumente zur Risikominderung vorhanden

Hoch; keine oder wenig wirksame Instrumente zur Risikominderung vorhanden

Faktor: Transaktions-/Vermögenswertmerkmale

Die Immobilie hat eine sehr gute Lage mit guter Infrastruktur, die von Mietern gewünscht wird.

Die Immobilie hat eine gute Lage mit guter Infrastruktur, die von Mietern gewünscht wird.

Die Lage der Immobilie bietet keinen Wettbewerbsvorteil.

Die Immobilie hat eine unattraktive Lage.

Die Immobilie wird wegen ihrer Gestaltung, ihrer Ausstattung und ihres Zustands bevorzugt und ist gegenüber neuen Immobilien sehr konkurrenzfähig.

Die Immobilie ist bezüglich Gestaltung, Ausstattung und Zustand angemessen. Ausstattung und Potenzial sind gegenüber neuen Immobilien konkurrenzfähig.

Die Immobilie ist bezüglich Gestaltung, Ausstattung und Zustand ausreichend.

Lage, Gestaltung, Ausstattung und Zustand haben zu den Problemen des Objekts beigetragen. Die Immobilie weist Schwachstellen hinsichtlich Gestaltung, Ausstattung und Zustand auf.

Das Budget wurde konservativ geschätzt, und bautechnische Risiken sind begrenzt. Hochqualifizierte Bauunternehmen mit hoher Kreditwürdigkeit.

Das Budget wurde konservativ geschätzt, und bautechnische Risiken sind begrenzt. Hochqualifizierte Bauunternehmen mit guter Kreditwürdigkeit.

Das Budget ist angemessen. Die Qualifikation der Bauunternehmen liegt im üblichen Rahmen und ihre Kreditwürdigkeit ist durchschnittlich.

Das Budget wurde überschritten oder ist angesichts der bautechnischen Risiken unrealistisch. Eventuell nicht ausreichend qualifizierte Bauunternehmen mit geringer Kreditwürdigkeit.

Amortisierungsdarlehen, kein Aufschub von Tilgungszahlungen möglich

Amortisierungsdarlehen, kein oder nur ein unbedeutender Aufschub von Tilgungszahlungen möglich

Amortisierungsdarlehen, begrenzter Aufschub von Tilgungszahlungen möglich

Tilgung erst bei Endfälligkeit oder laufende Tilgung mit Aufschub zahlreicher Tilgungszahlungen möglich

Kein oder nur ein äußerst begrenztes Markt-/Konjunkturrisiko, da die erwarteten Cashflows während der Kreditlaufzeit alle künftigen Rückzahlungen decken und es keine signifikante zeitliche Verschiebung zwischen den Cashflows und den Kreditrückzahlungen gibt.

Es gibt kein oder ein nur äußerst geringes Refinanzierungsrisiko.

Begrenztes Markt-/Konjunkturrisiko, da die erwarteten Cashflows während der Kreditlaufzeit den größten Teil der künftigen Rückzahlungen decken und es keine signifikante zeitliche Verschiebung zwischen den Cashflows und den Kreditrückzahlungen gibt.

Das Refinanzierungsrisiko ist gering.

Mäßiges Markt-/Konjunkturrisiko, da die erwarteten Cashflows während der Kreditlaufzeit nur einen Teil der künftigen Rückzahlungen decken oder es einige signifikante zeitliche Verschiebungen zwischen den Cashflows und den Kreditrückzahlungen gibt.

Es besteht ein durchschnittliches Refinanzierungsrisiko.

Signifikantes Markt-/Konjunkturrisiko, da die erwarteten Cashflows während der Kreditlaufzeit nur einen kleinen Teil der künftigen Rückzahlungen decken oder es einige signifikante zeitliche Verschiebungen zwischen den Cashflows und den Kreditrückzahlungen gibt.

Das Refinanzierungsrisiko ist hoch.

Faktor: Stärke des Geldgebers/Trägers (einschl. öffentlich-privater Partnerschaften)

Der Projekt-/Bauträger bringt eine erhebliche Bareinlage in den Bau oder den Kauf der Immobilie ein. Der Projekt-/Bauträger hat erhebliche Ressourcen und begrenzte Schulden und Eventualverbindlichkeiten. Die Immobilien des Projekt-/Bauträgers sind geografisch und nach Art der Objekte diversifiziert.

Der Projekt-/Bauträger bringt eine wesentliche Bareinlage in den Bau oder den Kauf der Immobilie ein. Die finanzielle Lage des Projekt-/Bauträgers erlaubt ihm eine Unterstützung des Objekts bei defizitärem Cashflow. Die Immobilien des Projekt-/Bauträgers liegen in verschiedenen geografischen Regionen.

Der Beitrag des Sponsors/Projektträgers sind unter Umständen unwesentlich oder nicht monetär. Die finanziellen Ressourcen des Projekt-/Bauträgers sind durchschnittlich bis unterdurchschnittlich.

Der Projekt-/Bauträger ist nicht bereit oder außerstande, das Objekt zu unterstützen.

Erfahrene Verwaltung und hohe Projektträgerqualität; Sehr guter Ruf und langjährige und erfolgreiche Erfahrung mit vergleichbaren Objekten.

Angemessene Verwaltung/Projektträgerqualität. Der Projektträger oder die Verwaltung haben erfolgreiche Erfahrung in vergleichbaren Objekten.

Mäßige Verwaltung/Projektträgerqualität. Die Erfahrung der Verwaltung bzw. des Projektträgers gibt zu keinen ernstlichen Bedenken Anlass.

Ineffiziente Verwaltung und unterdurchschnittliche Projektträgerqualität. Probleme bei Verwaltung und Projektträgern haben in der Vergangenheit zu Schwierigkeiten bei der Verwaltung der Immobilien geführt.

Enge Zusammenarbeit mit führenden Akteuren wie z. B. Maklern.

Bewährte Zusammenarbeit mit führenden Akteuren wie z. B. Maklern.

Angemessene Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern und anderen Stellen, die wichtige Dienstleistungen im Immobilienbereich anbieten.

Schlechte Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern und/oder anderen Stellen, die wichtige Dienstleistungen im Immobilienbereich anbieten

Faktor: Absicherungspaket

Erstklassiges unanfechtbares Grundpfandrecht  (6)

Erstklassiges unanfechtbares Grundpfandrecht

Erstklassiges unanfechtbares Grundpfandrecht

Der Darlehensgeber hat nur beschränkte Möglichkeiten zur Zwangsvollstreckung.

Die Mehrheit der Mietforderungen ist an den Darlehensgeber abgetreten Dieser verfügt über Informationen über die Mietverhältnisse, die es ihm erlauben, nötigenfalls die Mieten direkt an sich überweisen zu lassen, z. B. eine aktuelle Mietübersicht und Kopien der Mietverträge.

Ein erheblicher Teil der Mietforderungen ist an den Darlehensgeber abgetreten. Dieser verfügt über Informationen über die Mietverhältnisse, die es ihm erlauben, nötigenfalls die Mieten direkt an sich überweisen zu lassen, z. B. eine aktuelle Mietübersicht und Kopien der Mietverträge.

Ein vergleichsweise geringer Teil der Mietforderungen ist an den Darlehensgeber abgetreten. Dieser verfügt nicht über Informationen über die Mietverhältnisse, die es ihm erlauben, nötigenfalls die Mieten direkt an sich überweisen zu lassen, z. B. eine aktuelle Mietübersicht und Kopien der Mietverträge.

Die Mietforderungen sind nicht an den Darlehensgeber abgetreten.

Sehr gut.

Gut.

Angemessen.

Ungenügend.